土地增值税清算问题

暮死而后朝生

房地产企业在进行土地增值税清算时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

1、如果清算企业既有向银行贷款，又有向个人借款，是不是适用本条款？减去向个人借款部分，剩余向银行贷款支付利息可以按实际发生额扣除？

2、适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除？

3、企业借款利息发生额较大，前期资本化处理，完工以后是否需要费用化处理；如果费用化处理，是不是后期发生的借款利息在5%计算范围之内？